建物賃貸借が終了し、明渡時に敷金返還額に関してトラブルになることがあります。

賃借人は終了時には原状に回復して賃借物を返還すべき義務を追います。

しかし原状回復に付いての考え方に乖離が存在する可能性があり、原状回復の内容を巡って訴訟に発展する事態が頻発したため、国交省が原状回復についてのガイドラインを策定しています。

原状回復についての敷金返還トラブルはこのガイドラインに則り判断されることになります。

賃借人は善良な管理者の注意義無を前提に賃借物件を使用すべき義務を負っています。

用法に違反した使用や、賃借人の故意や過失を原因とする損害は原状回復に含まれますが、通常の経年劣化や普通の使用に基づく損耗は原状回復に含まれるものではありません、と言うのがガイドラインの考え方です。

この観点からするとクロスの日焼けや変色は建物の立地条件の側面が大きく、通常の用法で使用する限りで経年劣化の範疇と考えられるので、壁の通常消耗と評価されます。

これに対して喫煙による変色や、ポスター貼りのための画鋲穴等は、賃借人の故意または過失による損害と言わざるを得ないので、通常の消耗を越えているので賃借人の負担に置いて原状回復すべきと考えられます。

喫煙や画鋲穴は賃借人の故意過失による損害と評価されたとしても全てを、賃借人が負担するのは不公平と言えます。

通常の経年劣化分や通常消耗分は賃料に盛り込まれているので、用法違反分の損害賠償にこれらの損害までも含めて全額負担を求めることは賃借人に二重の負担を強いることになるからです。

そこでたとえ賃借人の用法違反による損害が発生しても、建物や設備などの経過年数を考慮し、経過年数が長いほど負担が少なくなるようするのが適切です。

そこでガイドラインでは、税法の減価償却資産評価の考え方を考慮して、経過年数に応じて賃借人の責任負担額を算定する方法が採用されています。