賃貸借契約が終了した場合には、賃借人に原状回復義務が発生します。

原状回復義務とは、賃借人が設置したものを収去する義務のことです。

賃借人は賃貸人に対し善良な管理者の注意義務を負っています。

善良な管理者の注意義務は、一般的に善管注意義務と呼ばれます。

賃借人がこの義務に違反して、故意または過失により賃借物を毀損・滅失した場合には債務不履行責任が問われます。

賃借人が債務不履行責任を負う場合には、損害賠償の支払いが必要となります。

賃借人は善管注意義務を負う一方で、賃貸人に対し敷金返還請求権を有します。

敷金は賃貸借契約が終了し、建物が引き渡されるまでに生じた一切の債権を担保します。

賃貸人と賃借人の間で、原状回復義務の範囲が問題となることがあります。

原状回復義務の範囲によっては、返還される敷金の額が変化します。また敷金でカバーしきれなかった費用が請求されることもあります。

原則経年劣化は原状回復の義務は発生しないことになっています。

国土交通省では原状回復ラインを定めており、建物の劣化・損耗は3種類に分類されます。建物・設備が自然に劣化・損耗した場合は経年変化です。

賃借人の通常の使用による場合は通常損耗とされます。

さらに故意または過失により賃借人が善管注意義務に違反したり、通常の使用方法を超えて使用することで損耗が生じる場合があります。

基本的に原状回復義務が適用されるのは、善管注意義務違反や通常の使用方法を超えることで損耗が発生した場合に限られます。

経年劣化や通常損耗は賃貸人の負担とするのが原則です。

特約で原状回復の合意がある場合には賃借人の負担とすることができます。

しかし特約が民法上の信義誠実の原則や公序良俗に違反する場合など、妥当性を逸脱するものは原状回復は認められないことになります。

特約をする場合には賃借人の合意を十分に得ることが重要です。