退去時の原状回復工事の範囲は「賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を越えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
通常の使用を超えるような使用が範囲となるため、経年劣化はその対象となりません。

では、具体的にどこが原状回復工事の対象範囲の基準となるのか、今回はフローリングや畳など床に関するケースを通してその境界線を見ていきましょう。

まずは床が畳の場合から見ていきましょう。
やはり争点となるのは「経年劣化かどうか」という点です。
太陽光による色あせや、普段歩いたりして踏んだことによる劣化はもちろん経年劣化と判断できます。

しかし、何かをこぼしたりして汚れやカビを発生させた、家具以外など、生活に不必要な重い荷物を置きっ放しにして畳が軋んでいる、窓から雨水が浸入し、畳が濡れているなどは住民の過失による損傷なので原状回復工事の範囲内となり、費用負担が必要になります。

次に床がフローリングである場合について見ていきましょう。
最大の争点は「ワックス」です。
ワックス掛けを借り主が行わなければならない行為と考えるのかどうかで原状回復工事の対象となるか判断が変わります。

一般的に、ワックス掛けは物件の維持･管理の側面が強いため貸し主の責任と判断され、原状回復工事の範囲外となります。
しかし、契約によってそれらの条件は変わりますので、契約内容をしっかりと確認しましょう。

また、引っ越し作業中に傷をつけた、子供の落書きが消えないまま残っている等の場合は、明らかに住民の過失と判断できるため、工事の範囲内となります。

ここまで床を例に、回復工事の範囲内かどうかの判定基準を見てきましたが、その判断はなかなか難しいものです。
国土交通省が「原状回復確認リスト」というガイドラインを制定しているため、判断に困り、トラブルとなった際は、そちらを参考にするものよいでしょう。