飲食店のスケルトン解体費用はいくら？相場・高くなる原因・費用を抑える方法まで徹底解説

飲食店を退去する際、「スケルトン返し（内装・造作・設備を撤去して躯体に近い状態で返却）」を求められるケースは多いです。

ところが実際にスケルトンの解体費用が、いくらかかるのかが見えにくいのが最大の不安ポイントだと思います。

この記事では、飲食店のスケルトン解体費用の相場感・業態別の目安・費用が高くなる原因・費用を抑える具体策を、解説していきます。

1. 飲食店のスケルトン解体費用の相場

1-1. 相場は「坪単価（平米単価）」で考えると早い

飲食店のスケルトン解体費用は、ざっくり言うと 5万円〜15万円/坪（約1.5万〜4.5万円/㎡） がよくあるレンジです。

ただし、焼肉・ラーメンなど設備が重い業態は、15万円〜25万円/坪（約4.5万〜7.6万円/㎡）に跳ねることもあります。

• 軽め（カフェ・小型店・設備少なめ）：5万〜10万円/坪（約1.8万〜3.0万円/㎡）
• 標準（一般的な居酒屋・レストラン）：10万〜15万円/坪（約3.0万〜4.5万円/㎡）
• 重め（焼肉・ラーメン・大型厨房・排気/ダクトが重い）：15万〜25万円/坪（約4.5万〜7.6万円/㎡）

ポイント：同じ「飲食店」でも、費用が違うのは業態によって設置されている設備（厨房設備・排気ダクト・給排水・ガスなど）が違うためです。

1-2. 面積別の費用イメージ（ざっくり早見）

「だいたいの総額感」を掴むための目安です。

※ここに「養生」「搬出条件」「夜間作業」「ダクト撤去」「グリスト撤去」などが乗ると上下します。

1-3. スケルトン解体の費用内訳（実際のお見積り例付き）

スケルトンのお見積もりの項目は会社ごとに呼び方が違う事がありますが、だいたい以下で構成されます。

• 解体撤去（天井・壁・床・造作・カウンターなどの撤去）
• 厨房設備撤去（シンク、作業台、冷蔵庫、食洗機、フライヤー等の撤去）
• 設備撤去（給排水、ガス、電気配線、空調、換気扇、ダクト、空調、スプリンクラーなどの撤去）
• 看板・外部造作撤去（袖看板、ファサード、照明などの撤去）
• 産業廃棄物処分費（廃材運搬・処分費）
• 養生費（共用部やEV・廊下の保護、粉塵対策）
• 諸経費（現場管理、交通費、書類対応など）

見積もりで最もブレるのは「設備撤去」と「産業廃棄物処分費」。厨房やダクトが重いほど、産業廃棄物が多いほど増えます。

実際のスケルトン解体工事とお見積り

相見積り・比較の際は、「撤去範囲」と「備考（夜間/時間制限/搬出条件）」が同条件になっているかを必ず確認してください。

2. 業態別（レストラン／カフェ／焼肉／ラーメン／居酒屋）の費用目安

同じ坪数（平米数）でも費用が変わる理由は、業態によって設置されている設備が違うためです。

ここでは「よくある傾向」を業態別に整理します。

2-1. レストラン（洋食・イタリアン等）

相場：６万〜1５万円/坪（約１.８万〜4.５万円/㎡、設備次第）

高くなりやすいポイント

• 厨房区画が広い（調理機器が多い）
• 空調が強めで台数が多い
• 客席側に造作（間仕切り・装飾壁・照明）が多い

費用感のイメージ

• 20坪：120万〜300万円くらいが視野（条件で増減）

2-2. カフェ

相場：5万〜12万円/坪（約1.5万〜3.6万円/㎡、比較的軽い）

高くなりやすいポイント

• 焙煎機がある（重量・排気）
• エスプレッソマシンの給排水が複雑
• 木工造作が多い（カウンター・棚・什器）

費用感のイメージ

• 15坪：75万〜180万円くらい（重い設備がなければ抑えやすい）

2-3. 焼肉

相場：10万〜25万円/坪（約3.0万〜7.6万円/㎡、重い）

高くなる主因

• 排煙ダクトが多い（各テーブルに排気）
• 油汚れが強く、撤去・清掃・養生が増える
• 床下配管やピットがあると手間が増える
• グリストラップが大型化しやすい

費用感のイメージ

• 30坪：300万〜750万円以上になることも

2-4. ラーメン

相場：8万〜20万円/坪（約2.4万〜6.1万円/㎡、重い）

高くなる主因

• 強い排気（湯気・臭い・熱）でダクトが太く長い
• 茹で麺機・寸胴・スープ釜など厨房が重装備
• 壁や天井が油で汚れて、撤去時の粉塵・飛散対策が増える

費用感のイメージ

• 10坪でも80万〜200万円以上になりやすい業態

2-5. 居酒屋

相場：8万〜18万円/坪（約2.4万〜5.4万円/㎡、幅広い）

高くなりやすいポイント

• 個室・小上がり・間仕切りが多く、解体手間が増える
• 厨房機器の種類が多い（焼き場・揚げ場など）
• 看板・外装が派手（撤去範囲が広い）

費用感のイメージ

• 25坪：200万〜450万円が一つの目安（条件で上下）

3. 飲食店のスケルトン解体が高くなる原因

ここからは「見積もりが想定より高くなる」原因をご説明していきます。

3-1. 厨房設備が重い・台数が多い

• 大型冷蔵庫、製氷機、食洗機、フライヤーなどは撤去搬出が大変
• 重量物は人員増・搬出経路養生増・場合によっては揚重（吊り上げ）が必要

3-2. ダクトが長い・太い・複雑（特に焼肉・ラーメン）

• 天井裏が複雑だと、ダクト追いかけに手間
• 屋上まで伸びている場合、撤去範囲（どこまで撤去する契約か）が費用に直撃

3-3. 搬出条件が悪い（EVなし／階段のみ／狭い通路）

• 2階以上でEVが小さい、養生が厳しい、搬出時間が限られる
• この条件だけで数十万円〜変わることがあります

3-4. 夜間・早朝作業の指定がある

商業ビルでは「深夜しか工事できない」ことも。
夜間は人件費が上がり、搬出ルート監視なども必要になりがちです。

3-5. 産業廃棄物処分費が高い（分別が多い・量が多い）

• 木材・石膏ボード・金属・ガラス・廃プラなど分別が必要
• 厨房は金属が多く、客席は木工が多いなど、店の作りで変わります

3-6. アスベスト（石綿）調査・対応が必要

アスベスト（石綿）は肺がんなどの深刻な健康被害を引き起こす恐れがあるため、２００６年９月以降、新規の使用は全面的に禁止になりました。

特に古い建物では、天井材・吹付材などで該当する可能性があります。
調査だけで済む場合もあれば、アスベスト除去作業になると費用・工期が大きく増えますので、早めにご確認される事をお勧めいたします。

弊社では、アスベストの調査も行っておりますので、ご心配の場合は、お問い合わせください。

3-7. “スケルトンの定義”が契約書と違う

「どこまで撤去するか」が曖昧だと、途中で追加が発生します。
例えば次のようなズレが起きやすいです。

• テナント側：床は残していいと思っていた
• オーナー側：床下地も撤去して躯体まで、と思っていた

4. 飲食店のスケルトン解体費用を抑える方法

ここからは、飲食店のスケルトン解体費用を抑える方法を解説していきます。

4-1. まず“原状回復範囲”を確定させる

退去で一番損をするのは、後から範囲が広がることです。
できれば以下をオーナー・管理会社と確認し、メール等で残します。

• 撤去範囲：天井／壁／床／設備／看板／ダクト
• 既存残置OKの範囲（空調、照明、分電盤、配管など）
• “躯体現し”の定義（下地まで撤去か、仕上げ撤去でOKか）
• 立会い検査のタイミング（中間・完了）

原状回復する範囲を確定する事が、重要なポイントになります。

弊社では、お客様と一緒にオーナー・管理会社と原状回復の範囲の交渉をしております。

4-2. 見積は最低でも「2〜3社」で相見積もり

ただ、相見積もりでも、安いだけのお見積りは注意が必要です。

なぜなら、見積もり時は安くても、後になって追加費用を請求される内装解体会社が存在するためです。

安い見積もりに多いケースとして、工事項目が分かりにくく、金額が「一式」表記になっていることが挙げられます。

この場合、何の作業が含まれているのかが分かりづらく、内容の比較ができません。

解体業者からきちんと説明を受け、どんな作業を行うのかを理解できるまで、遠慮せずに質問することが大切です。

納得と安心を最優先にすることで、結果的にトラブルを防ぎ、無駄な追加費用を避けることにつながります。

4-3. 「厨房機器の買取・譲渡」を使う（効くと大きい）

厨房機器は処分費がかさむ一方で、状態が良ければ買い取り対象となります。

• 製氷機、コールドテーブル、冷凍冷蔵庫、食洗機などは需要が出やすい
• 動作確認ができると査定が上がりやすい
• 退去期限が迫ると買い取り価格は下がりがち（早めが有利）

買取・譲渡は「勝手にやる」とトラブルになります。

必ずオーナー・管理会社の承諾を取り、引渡し条件を合わせましょう。

4-4. 残置交渉をオーナー・管理会社とする

物件によっては、次のテナントが使えるものは残置できる場合があります。

• エアコン（年式が新しい）
• 照明
• 一部の配管・ダクト
• カウンターや間仕切り（居抜き前提のビルなど）

もちろんオーナー側の意向次第ですが、交渉余地がある物件も実在します。
「次の募集条件（スケルトンか居抜きか）」を聞くと話が進みやすいです。

スケルトンではなく居抜きであれば、費用を大きく抑える事ができます。

4-5. 工事スケジュールを“余裕”で組む（夜間・追加を防ぐ）

工期に余裕がないと、

• 夜間作業になって割増
• 追加工事が発生しても選択肢がなく高止まり
• 処分場の予約が取れず運搬回数増

などが起きます。退去日から逆算して、できれば1〜2か月前には見積・発注まで進めるのが理想です。

4-6. 見積書のチェックポイント（ここを見ると“高い理由”がわかる）

見積を受け取ったら、次を確認してください。

1. 「一式」だらけになっていないか
   →比較しづらく、追加費用の発生原因になります。
2. 養生費の範囲（共用部、EV内、外部導線）
   → 養生は「床のみか、周囲への掛け養生まで含むのか？」。養生が厳しいビルほど妥当。逆に安すぎると後から増えがち。
3. 産業廃棄物の内訳（何㎥、何t、どの品目）
   → 「何を・どれだけ捨てるのか？」量が不明だと追加されやすい。概算でも根拠があるかを見る。
4. ダクト撤去の範囲（店内だけか、屋上までか）
   → ここがズレると差額が大きいです。
5. 諸経費率（８〜２０%程度が多いが現場次第）
   → 極端に高い／低い場合は理由を確認。

5. よくある質問（Q&A）

Q1. 「スケルトン」と「原状回復」は何が違う？

原状回復は「契約開始時の状態に戻す」が基本ですが、テナント工事の内容により戻し方が変わります。
一方でスケルトンは、基本的に内装・設備を撤去し、躯体状態に近づける返却形態です。
ただし、現場では「スケルトンの定義」が契約やオーナー解釈で違うことがあるので、範囲確定が最重要です。

Q2. お見積もりより高くなるのはどんな時？

多いのは次の3つです。

• 撤去範囲の認識違い（後出しで増える）
• 産業廃棄物量が想定より多い（解体してみたら下地が厚かった等）
• 搬出条件の制約（時間・導線）が想定より厳しい

Q3. 解体費用だけでなく、他にかかるお金は？

退去に伴って以下も発生しがちです。

• 産業廃棄物の追加処分（私物、在庫、備品）
• 退去立会いの是正（軽微な補修指示）
• 什器撤去や引越し費用
• 敷金精算の差額（原状回復の指摘があると控除される）

6. まとめ

飲食店のスケルトン解体費用は、目安として 5万〜25万円/坪（約1.5万〜7.6万円/㎡） と幅があり、焼肉・ラーメンのように設備が重い業態ほど高くなりやすいです。

そして、費用を左右するポイントは、面積もありますが

• ダクト・厨房設備の重さ
• 搬出条件と作業時間
• 産業廃棄物処分
• スケルトン範囲の定義

となります。

やるべき順番はシンプルで、「範囲確定 → 相見積り → 内訳チェック → 買取/残置を交渉」。これで想定外の高額請求をかなり防げます。