店舗のスケルトン工事の費用はいくら？業態別の目安と費用を抑える方法

店舗を退去する際によくあるのが「スケルトンでの退去」です。
ただ、

• スケルトンにいくらかかるのか見当がつかない
• どこまで戻せば“スケルトン”なのかわからない

となる方も多くいらっしゃいます。
そこで、本記事では、店舗のスケルトン工事の費用相場、業態別の費用相場、スケルトン工事の費用を抑える方法を解説していきます。

1. 店舗のスケルトン工事の費用相場

最初の判断には相場感が必要。ここで「ざっくりの目安」を掴みましょう。

1-1. まず結論：目安は「3万〜10万円/坪」だが、飲食は上振れしやすい

 

一般的に、店舗のスケルトン工事（内装・造作・設備を撤去して躯体に近い状態で返却）の費用は、 3万〜10万円/坪（約0.9万〜3.0万円/㎡） がよく提示されます。

 

ただし、飲食店は厨房・ダクト・グリストラップ等の撤去が重くなりやすく、 10万〜15万円/坪（約3.0万〜4.5万円/㎡） といったレンジのこともあり、 他業態より上振れしやすいです。

つまり「物販（軽い）＜サービス業（中間）＜飲食業（重い）」の順で高くなりがち、というのが大枠です。

1-2. スケルトン費用が変動する“3大要因”

 

同じ坪（㎡）でも金額がブレるのは、主に次の3つが要因です。
見積チェックの「基本」となるので、ここだけは押さえてください。

1. 戻す範囲（契約・特約）
   「どこまで撤去するか」が契約書とオーナー指定で変わります。
   “スケルトン”と書いてあっても、空調や防災設備、看板、厨房ダクトなどを残す/撤去する条件が違うことがあります。
2. 設備の重さ（撤去対象の量と種類）
   厨房設備、ダクト、給排水、電気容量増設、間仕切り造作が多いほど、解体・搬出・処分費が増えます。
3. 工事条件（搬出・夜間・養生）
   高層階・階段搬出・搬出経路が狭い、夜間指定（割増）などで上がります。

1-3. 坪数別のざっくり概算（先に全体感が欲しい方向け）

 

※あくまで「一般的なレンジ（坪3〜10万円中心）」の概算です。

飲食など重い業態は上振れします。

坪数	㎡換算	ざっくり費用目安（一般レンジ）
10坪	約33㎡	30万〜100万円
20坪	約66㎡	60万〜200万円
30坪	約99㎡	90万〜300万円
50坪	約165㎡	150万〜500万円

ここで「自分の店は飲食で設備が重い」「2階で階段搬出」「夜間指定」など条件が乗ると、上の上限を超えることがあります。

2. 業態別の費用相場（目安）

 

「坪単価3〜10万円」をベースに、業態ごとの“上がりやすさ”を織り込むと、目安はこうなります。
自分の業態がどのゾーンかを把握して、見積の想定レンジを作りましょう。

2-1. 物販（アパレル・雑貨など）：坪3〜5万円が目安になりやすい

 

造作がシンプルなら、3〜5万円/坪（約0.9〜1.5万円/㎡） 程度のレンジで語られやすいです。
ただし、什器固定や造作壁が多い、照明が特殊、バックヤードで給排水増設があると上振れします。

上がりやすいポイント

• 造作棚・什器の固定が多い（解体＋処分が増える）
• サイン・看板撤去が多い（外部足場が必要になる等）
• タイルや鏡などの装飾が多い（撤去・補修が増える）

2-2. サービス業（美容室・整体・エステなど）：坪4〜8万円を見ておくと安心

 

水回り・給湯・シャンプー台・個室間仕切りなどが絡むため、物販よりは上がりやすいゾーン。
目安は 4〜8万円/坪（約1.2〜2.4万円/㎡）。
「撤去対象が何か」で差が出る代表例です。

上がりやすいポイント

• シャンプー台・給湯器・配管撤去（設備撤去が増える）
• 間仕切りが多い（個室型）（解体面積が増える）
• 床が嵩上げされている（斫りが必要になる場合）
• 床の防水施工が入っている（斫りが必要になる場合）
• 床の補修（斫り工事がなされた場合）

2-3. 飲食（カフェ〜重飲食）：坪8〜15万円（またはそれ以上）もあり得る

飲食は「厨房設備・ダクト・グリストラップ・防水・ガス」など撤去対象が増え、坪単価が上がりやすい業態です。
目安は 8〜15万円/坪（約2.4〜4.5万円/㎡）（さらに条件で上振れ）。

上がりやすいポイント（特に重飲食）

• 排気ダクトが太い／屋上まで伸びている（撤去範囲と足場が増える）
• グリストラップ・排水管の撤去が重い（処分費・搬出費が増える）
• 床のコンクリート除去（斫り・作業に手間を要します）
• 床防水の撤去が必要（作業に手間を要します）
• ガス設備の撤去・閉栓立会（工程・手間が増える）

3. 「スケルトン」と「原状回復」の違いで失敗しない

 

退去時にわかりにくいのは、解体する範囲です。

• 原状回復：契約書で定めた状態に戻す
• スケルトン：内装・造作・設備を撤去して躯体に近い状態で返却

まずは契約書（特約）を確認し、どの範囲まで戻す必要があるかを確定しましょう。
ここを曖昧にしたまま工事発注すると、追加費用が発生する原因になります。

弊社ではお客様と一緒に、不動産会社や管理会社と「どの範囲まで原状回復（スケルトン解体）をすればよいか」を整理し、 戻す範囲の交渉・確認までサポートしております。

4. スケルトン費用の内訳（見積書で見るべき項目）

 

見積書は会社によって書き方が違いますが、大まかに次の項目となります。
見積を比較するときは、項目を同じにして揃えて見るのがコツです。

• 解体撤去 : 間仕切り、カウンター、床、天井などの撤去
• 設備撤去 : 厨房、給排水、ガス、電気配線、ダクト、空調、スプリンクラーなど（業種で差が大きい）
• 産廃処分費（処分費）：廃材の種類と量で大きく変動
• 収集運搬費（運搬費）：トラック台数、搬出回数、搬出距離で増える
• 養生費：養生の範囲や工期日数で増える
• 諸経費：現場管理・交通・夜間作業など

見積が高いときは、工事そのものより 処分費・運搬費・養生費・諸経費 などが膨らんでいることが多いです。
ここを押さえると、見積の妥当性を判断しやすくなります。

4-2. 実際のお見積もり例：物販店のスケルトン工事（解体）

 

スケルトン工事の実際のお見積り例となります。

◯物販店のスケルトン工事現場

スケルトン解体工事費

工事項目	数量	単位	単価	金額	備考
天井撤去	462	㎡	1,400	646,800	Mバー残置／ビス取り迄
ふかし壁撤去	184	㎡	1,300	239,200	下地残置／ビス取り迄（一部下地撤去）
間仕切り壁撤去	83	㎡	1,500	124,500
床仕上げ材撤去	101	㎡	700	70,700
上記床ケレン撤去	101	㎡	800	80,800
造作撤去	1	式	32,000	32,000	ファサード・壁面・柱巻き
現場管理費	6	日	25,000	150,000
搬出経路養生費	6	日	15,000	90,000	200m想定
仮設足場材損料	462	㎡	50	23,100
仮設足場材搬入費	1	式	25,000	25,000
発生材集積・小運搬費	55	㎥	12,000	660,000
発生材処分費	55	㎥	14,000	770,000
発生材収集運搬費	7	車	20,000	140,000	4t想定
諸経費（8%）	1	式	244,168	244,168
調整値引き	ー	ー	ー	-6,268
小計				3,290,000円

※これはあくまで一例で、物件条件・撤去範囲・搬出条件・夜間指定・設備の重さなどで金額は増減いたします。

5. スケルトン工事の費用を抑える方法

 

ここからはスケルトン工事の費用を抑える方法を解説していきます。
つまり、“値切る”より“高くなる原因を消す”方が成果が出やすい、ということです。

5-1. まず「撤去範囲」を書面で確定させる

 

最も多い失敗は、
「スケルトン＝全部撤去」だと思っていたらオーナー指定が別にあった／残して良いと思った設備が撤去対象だった、というパターンです。

対策（これだけで追加が減る）

• 契約書・特約・図面（入居時/改装時）を揃える
• 管理会社/オーナーに「残置可否リスト」を出してもらう
• 口頭ではなく、メール等で残す

5-2. 相見積もりは“同条件”で2〜3社（条件がズレると比較不能）

 

相見積もりは有効ですが、条件がズレると比較不能になります。以下は必ず揃えて出しましょう。

• 撤去範囲（残す・撤去）
• 産廃の扱い（分別、処分の前提）
• 工期・夜間条件
• 養生ルール（ビル指定）

条件が違うと、安い見積もりが“安く見えるだけ”になります。同条件で並べるのが必須です。

5-3. 「買取・譲渡」できるものを洗い出す（厨房・什器・エアコン）

 

撤去費は「処分費」が重いです。まだ使える設備は、買取・譲渡で減らせる可能性があります。

• 厨房機器の買取
• 什器の中古買取
• エアコン（残置・買取・移設の検討）

5-4. 夜間工事・搬出条件の緩和交渉

 

夜間指定・搬出制限は、工数と人件費が増えやすい要因です。

ビル規約で難しいこともありますが、可能なら次を交渉します。

• 搬出時間の拡大
• エレベーター使用枠の確保
• 養生条件の合理化（過剰養生を避ける）

5-5. 退去スケジュールに“余裕”を作る（急ぎは高い）

解体工事は「急ぎ＝人と車両を増やす＝高い」になりがち。
退去日から逆算して、見積・範囲確定・相見積・発注の期間を確保しましょう。

5-6. 居抜きで退去する（最も抑えやすい）

 

退去費用を抑えられるのが「居抜き」。戻す範囲を大幅に減らせるため、費用を抑えられます。
ただし、オーナー・管理会社との合意が必要で、場合によっては居抜き先の相手（後継テナント）の合意も必要になります。

居抜き先の相手（後継テナント）が見つからないケースもあるため、早めの相談が重要です。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 「坪単価◯万円」で計算していい？

目安にはなりますが、設備と条件が乗ると簡単にブレます。
坪単価で概算 → 撤去対象リストで精緻化が安全です。

Q2. 見積が想定より高い。どこを疑う？

まず疑う順番

1. 撤去範囲（本当に必要な範囲か）
2. 搬出条件（夜間・養生・車両）
3. 産廃処分費（算定根拠）
4. 諸経費率（８％〜２０％程）

特に産廃処分は「何を・どれだけ捨てるのか」

諸経費は「どんな費用を見込んでいるのか」「諸経費率は高すぎないか」

などを確認頂くと良いかと思います。

Q3. 通常損耗・経年劣化も借主負担？

個人の賃貸住宅などは通常損耗・経年劣化は貸主負担という考え方が整理されていますが、 店舗などの事業用物件に関しては、通常損耗も含めて借主負担が一般的となります。

 

Q4.見積の安い・高いの差がわかりずらい

安い見積に多いケースとして、工事項目が分かりにくく、金額が「一式」表記になっていることが挙げられます。

この場合、何の作業が含まれているのかが分かりづらく、内容の比較ができません。

解体業者からきちんと説明を受け、どんな作業を行うのかを理解できるまで、遠慮せずに質問することが大切です。

納得と安心を最優先にすることで、結果的にトラブルを防ぎ、無駄な追加費用を避けることにつながります。

まとめ：スケルトン費用は「坪単価」より“範囲”で決まる

• 相場はざっくり 3万〜10万円/坪（約0.9万〜3.0万円/㎡）、飲食は 10万〜15万円/坪（約3.0万〜4.5万円/㎡）まで上がることがある
• 高くなる原因の大半は 撤去範囲・設備の重さ・工事条件（搬出/夜間/養生）
• 工事費用の削減は「値切り」より 範囲確定→同条件相見積→譲渡/買取→条件調整 が効果的となります