オフィスビルの原状回復の範囲と費用相場

オフィス移転で必ず出てくるのが「原状回復」です。

 

ここでつまずくと、想定外の追加請求につながることもあります。

 

この記事では、オフィスビルの原状回復について「原状回復の範囲」「費用相場」「費用を抑える方法」を、実務目線でまとめます。

1. オフィスビルの原状回復の範囲

 

1-1. そもそも「原状回復」とは

 

原状回復は、「契約で定めた状態に戻して返すこと」です。

 

ただし重要なのは、原状回復の“正解”は一つではなく、契約書（特約）・ビルオーナーや管理会社の意向で決まる点です。

 

原状回復をめぐる考え方（通常損耗・経年劣化の扱い、トラブル予防の考え方）は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で整理されています。

 

住宅の場合は「経年劣化はオーナー負担」という考え方が主流ですが、オフィスビル（事業用物件）の場合はこのガイドラインが原則適用されないため、契約条項と特約の確認が最重要になります。

 

1-2. 原状回復の“3つの戻し方”パターン（オフィスで多い）

 

オフィスの退去では、だいたい次のどれかに分類されます。

 

A）居抜き返却（オーナー了承が前提）

 

造作・設備を残して次のテナントに引き継ぐ方法です。

成立すれば最安になりやすい一方、「ビル側がOK」「次の借主（後継テナント）が確定」など条件が厳しく、交渉要素が多くなります。

 

B）原状回復（契約で定めた状態）

 

契約で求められる範囲まで復旧して返却する、最も一般的なパターンです。

パーテーション撤去、増設配線撤去、サイン撤去、OAフロア補修、タイルカーペットの部分貼替などが該当します。

 

C）スケルトン返却（内装・設備をほぼ全撤去して“箱”に戻す）

 

内装をほぼ撤去し、コンクリ躯体に近い状態に戻して返却します。オフィスでも契約でスケルトン指定がある場合があり、費用が大きく振れやすいのが特徴です（設備量・搬出条件・夜間指定などで上振れ）。

 

1-3. 「どこまで戻す？」のチェックリスト（範囲を確定する順番）

 

原状回復の範囲は、思い込みで決めると高確率で揉めます。次の順で確定させるのが安全です。

 

1. 賃貸借契約書・特約（原状回復条項、指定業者、スケルトン条件、工事時間帯など）
2. 工事区分（管理会社・オーナーの指定業者以外でも大丈夫か）
3. ビル管理規約（搬出経路、養生、作業時間、警備員手配、申請書類）
4. 現地立会いで「撤去対象リスト化」（管理会社・オーナーと合意）

 

※「立会いで合意した撤去対象を、メール等で残す」だけで、後の追加請求リスクが下がります。

 

弊社では一番わかりにくい「どの範囲まで原状回復をすればよいか」を、お客様と一緒に不動産会社や管理会社と交渉・確認までサポートしております。

 

1-4. オフィス原状回復で“よくある工事項目”とお見積り事例

 

（撤去）

• パーテーション、造作壁
• 受付カウンター、造作家具
• 看板・サイン、ガラスシート
• 追加した照明、スポット、非常灯の移設分
• 追加した配線、LAN、電話、配線ラック
• 追加した空調（増設分）、換気扇
• キッチン・給湯室の増設分 など

 

（復旧）

• 壁・天井の補修（穴埋め、下地補修、塗装・クロス等）
• 床（タイルカーペット貼替、OAフロア補修、巾木交換）
• 天井（ボード補修、設備跡の塞ぎ）
• 原状の照明配置に戻す、スイッチ・コンセントの戻し

 

（共用部対応）

• 搬出の養生、エレベーター養生
• 廃材搬出・処分、産廃マニフェスト対応
• 作業時間の制限（夜間・休日）対応

 

お見積り事例（愛知県名古屋市内のオフィスビルの夜間工事）

 

区分	工事内容	数量	単位	単価	金額	備考/特記事項
内装解体工事	カウンター、デスク等什器撤去、木材撤去	1	式	35,000	35,000
	間仕切り撤去	351	㎡	1,800	631,800	パーテーション含む／2重壁
	発生材集積・小運搬費）	56	㎥	14,000	784,000
	労務費 夜間割増25%	1	式	362,700	362,700
	諸経費8%	1	式	145,080	145,080
	廃材搬出（搬出費）	2	人工	25,000	50,000
	廃材搬出（諸経費）	1	式	5,000	5,000	車・P代
	調整値引き				-3,580
内装解体工事 合計				2,010,000

 

2. オフィスビルの原状回復の費用相場

 

2-1. まず結論：相場は「坪単価（㎡単価）」で見る（ただし幅が大きい）

 

オフィス原状回復の費用は、返却条件や内装・設備量によって大きく変わります。目安として坪単価で「3万〜10万円/坪（約9,000円〜約30,000円/㎡）」のように幅広いレンジが提示されることがあります。

 

幅が出る主因はこの5つです。

 

• 返却条件（原状回復か、スケルトンか）
• 造作・設備の量（特に空調・電気・OA床）
• 搬出条件（搬出経路・EV制限・養生範囲）
• 作業時間（夜間・休日指定）
• 産業廃棄物の種類と量（処分費）

 

2-2. 規模別の目安

 

以下は「概算を掴む」ための目安です（必ず現地見積りで確定してください）。

 

• 小規模（〜30坪（約100㎡）：坪単価は低め〜中程度になりやすい。概算：約90万〜300万円
• 中規模（〜60坪（約200㎡）：標準的なレンジに収まりやすい。概算：約180万〜600万円
• 大規模（60坪（約200㎡）〜）：安全管理・工程の関係で単価が上がることも 約180万円〜

 

2-4. 追加費用が出やすい“ポイント”

 

お見積もりの上振れ要因として特に多いのは次です。

 

• 夜間・休日作業指定（割増）
• 共用部養生が大きい（長距離養生、EV複数台、養生材の指定）
• 搬出制限が厳しい（台車禁止、手運び、時間窓が短い）
• 空調・冷媒（フロン）回収が必要
• アスベスト調査・除去（該当すれば別次元で上がる）
• ビル指定業者縛り（相見積りが効きにくい）

 

3. オフィスビルの原状回復の費用を抑える方法

 

3-1. 契約と返却条件の“再確認”でムダ工事を消す

 

一番安くなるのは、値切ることより 「やらなくていい工事をやらない」 ことです。

 

• 契約書・特約で「どこまで戻すか」が明文化されているか確認
• 原状回復／部分解体／スケルトンで費用は大きく変わる

 

3-2. 立会いで「撤去対象リスト」を確定し、書面（メール）で残す

 

工事を安くする最大の敵は「後出し追加」です。

管理会社・ビル側と現地を見て、以下をリスト化し、メールで合意しておきましょう。

 

• 撤去するもの
• 残して良いもの
• 仕上げの基準（全面貼替か部分補修か）

 

これだけで追加請求の確率が下がります。

 

3-3. 相見積りは“同条件”で（最低2〜3社）

 

相見積りは鉄板ですが、やり方を間違えると比較できません。次を揃えて同条件で依頼します。

 

• 図面（平面図・天井伏図があれば尚良い）
• 撤去対象リスト
• 作業時間（夜間/休日）
• 養生範囲
• 産業廃棄物処分費の含み（マニフェスト含むか）

 

これを揃えて初めて「価格の差」が見えるようになります。

 

3-4. 「部分補修」か「全面貼替」かを交渉する

 

床（タイルカーペット）や壁は、オーナー側が「全部貼替」と言いがちですが、状態次第で部分補修で足りるケースもあります。

 

• 汚損の範囲が限定的
• 同型番の材料がまだ入手できる
• 目立たない貼り分けが可能

 

写真と現地確認で詰めると費用が落ちやすいです。

 

3-5. “居抜き”を狙えるなら、最優先で検討

 

オーナーが許せば、居抜きは強力です。

 

• 次の借主（後継テナント）が内装を活用できる
• オーナー側も空室期間短縮になる
• 退去側は撤去費用が最も抑えられる

 

ただし、成立条件が厳しいため「条件が合えば採用」くらいが現実的です。

 

3-6. 追加費用を防ぐ「工事ルール確認」チェック

 

安く抑えるというより、上振れを防ぐための必須項目です。

 

• 搬出経路・EV使用ルール
• 養生の仕様（範囲・材質・復旧）
• 作業可能時間帯
• 事前申請（何日前まで？）
• 騒音作業の制限
• 産業廃棄物の出し方（搬出回数制限など）

 

ここを落とすと、夜間割増や人件費増で一気に上がります。

 

4. 見積書を見抜く：最低限ここだけ確認

 

お見積りが出てきたら、次を見れば“高い/安い”より先に“妥当か”が分かります。

 

• 一式が多すぎないか（できれば㎡/台/本など数量明記）
• 養生費（範囲が妥当か、床のみか？周囲への掛け養生まで含むのか？）
• 産業廃棄物処分費（何を・どれだけ捨てるのか？何㎥、何tなど品目と量が書かれているか）
• 諸経費（8〜20%程度）
• 夜間割増（必要か、回避できないか）

 

5. 退去までのおすすめ段取り

 

1. 工事可能期間を管理会社に確認
2. 契約書・特約・ビル規則を読み、返却条件を把握
3. 現地立会い→撤去対象リスト確定（メールで証跡）
4. 同条件で2〜3社相見積り
5. 工程表と申請書類を提出（管理会社承認）
6. 工事→立ち合い確認→明け渡し

 

6. まとめ

• 原状回復の範囲は原則、契約（特約）で定めた状態だがビルオーナーや管理会社の意向で決まることもある
• 費用相場は坪単価（平米単価）で大きく振れ、3万〜10万円/坪（＝約9,000〜30,000円/㎡）など幅が出る
• 安くする最短ルートは ムダ工事を消す（範囲確定）こと
• 余裕を持ったスケジュールで組む事が重要となります