店舗・オフィスの原状回復費用の相場はいくら？坪単価・業種別の内訳と費用を抑えるコツを徹底解説【2026年版】
2026/06/012026/06/01
「退去費用がいくらになるか全然わからない…」店舗・オフィスの退去を検討している事業者なら、誰もが気になる原状回復費用。
「相場がわからないまま業者に言われた金額をそのまま払ってしまった」というトラブルは、事業用物件では特に多く発生しています。
この記事では、店舗・テナント・オフィスに絞って、業種・規模・物件グレードごとの原状回復費用の相場を坪単価・m²単価で具体的に解説します。
原状回復工事、スケルトン工事、内装解体の費用目安、見積もりの読み方、指定業者への交渉術、費用を抑えるコツまで、退去前に知っておきたい情報をお伝えします。
1. 原状回復費用とは？何にお金がかかるか
原状回復費用とは、店舗・オフィス・テナントを退去する際に、借主が負担する修繕・解体・復旧工事の費用のことです。
事業用物件では、居住用賃貸を前提とした国交省ガイドラインの考え方をそのまま当てはめられないケースがあります。
そのため、契約書の条件（スケルトン返しの有無・指定業者の有無など）によって費用規模が大きく変わります。
原状回復・内装解体・スケルトン・居抜きの違い
退去工事には似た用語が混在しており、どの工事が必要かによって費用が大きく変わります。見積もりを取る前に、それぞれの意味を整理しておきましょう。
| 用語 | 内容・範囲 | 費用規模 | 典型的なケース |
|---|---|---|---|
| 原状回復工事 | 契約で定めた「入居時の状態」に戻す工事。解体だけでなく、石膏ボードの張り直し・設備復旧など再施工まで含むため費用が最も大きくなりやすい | 高額になりやすい | 「入居時の状態に戻すこと」が契約書に明記されている場合。壁・天井の再施工が発生すると特に高額 |
| スケルトン工事 | 内装造作・設備をすべて撤去し、コンクリート躯体のみの状態に戻す工事。再施工は不要のため、原状回復工事より安価になることもある | 中〜高（再施工なしのため原状回復より安価なことも） | 「スケルトン返し」が契約書に明記されている店舗・テナント |
| 内装解体（部分解体） | 必要な範囲だけを選んで撤去する工事。カウンターのみ・床だけ・間仕切りだけ、など部分的に対応できる | 部分解体のみであれば安価になりやすい | スケルトン返しが不要で、一部の造作・設備だけ撤去すればよい場合 |
| 居抜き退去 | 内装・設備・什器などを次の借主へ引き継ぎ、撤去範囲を最小限に抑える退去方法 | 最も費用を抑えられやすい | 貸主の承諾があり、次の借主が内装・設備を引き継ぐ場合。飲食店・美容室・物販店などで検討されやすい |
※原状回復工事は「壊す＋元通りに作り直す」工事のため、撤去だけで済むスケルトン工事より高額になるケースがあります。一方で、居抜き退去が認められる場合は、解体費・産廃処分費・運搬費を大きく抑えられる可能性があります。どの方法が選べるかは契約書の原状回復条項と貸主の承諾によって決まります。
費用の主な内訳は以下のとおりです。
| 費用の種類 | 主な内容 | 費用が増えやすいポイント |
|---|---|---|
| 内装撤去 | 間仕切り・カウンター・床・天井・造作の撤去 | スケルトン返し条件の店舗・オフィス全般。造作が多いほど増加 |
| 設備撤去・配管復旧 | 厨房機器・ダクト・給排水・ガス・電気配線・空調・スプリンクラーなど | 飲食店・美容室・クリニックなど設備が多い業種で大きく増加 |
| パーティション・OA床撤去 | 間仕切り壁・フリーアクセスフロアの撤去 | オフィス全般。大規模な間仕切り設置物件ほど高額 |
| 看板・サイン類の撤去 | 外壁・内壁の看板・サイン・照明器具の撤去 | 外看板のある店舗、壁面サイネージ設置物件 |
| 産廃処分費 | 廃材の産業廃棄物処理・マニフェスト発行 | 廃材の種類と量で大きく変動。見積が高い時は産廃費を要確認 |
| 収集運搬費 | 廃材をトラックで搬出する費用 | トラック台数・搬出回数・搬出距離で増減。一式表記に注意 |
| 養生・夜間作業費・現場管理費 | 共用部の養生、夜間・閉店後の作業、現場監理費用 | 商業施設・大型ビルでは夜間作業が義務付けられ大幅に増加 |
店舗・オフィスでは内装解体・設備撤去・廃材処理が費用の大部分を占め、費用が数十万〜数百万円規模になるケースも珍しくありません。
ただし、居抜き退去が認められる場合は、撤去範囲を減らせるため、原状回復費用を大きく抑えられる可能性があります。
2. 店舗・オフィスの費用相場（坪単価・m²単価）
店舗・オフィスの原状回復費用は、坪単価やm²単価で計算するのが一般的です。最終的な費用は主に以下の3つの要因で決まります。
- 戻す範囲：「契約で定められた範囲」「居抜き退去」「必要箇所のみの内装解体」「スケルトン解体」のどこまで戻すかで費用が大きく変わる。一般的には、居抜きで引き継げる範囲が多いほど費用を抑えやすい
- 設備の重さ：飲食店は厨房・給排水・ダクトなど撤去対象が多く費用が増えやすい。物販は設備が軽く費用が読みやすい傾向
- 工事条件：商業施設やビルでは夜間工事・共用部の養生・搬出経路制限などがあり、人件費・手間が増えて費用を押し上げる
「スケルトン（躯体むき出し）に戻すこと＝すべての店舗・オフィスの義務」と思い込んでいる方も多いですが、スケルトン返しの義務は契約書の内容によります。路面店・小規模テナント・一部オフィスでは「居抜き退去可」「現状のまま返却」で合意できるケースもあります。
特に、居抜きで次の借主に内装や設備を引き継げる場合は、原状回復費用を最も抑えられやすい方法のひとつです。造作・厨房設備・什器などを撤去せずに済むため、解体費・産廃処分費・運搬費を大きく削減できる可能性があります。ただし、居抜き退去が認められるかどうかは、貸主の承諾や次の借主との条件調整が必要になるため、退去前に必ず契約書の原状回復条項と貸主への確認を行いましょう。
オフィスの原状回復費用
オフィスの原状回復費用は、規模にかかわらず坪単価3万〜10万円（約9,000〜30,000円/㎡）の幅広いレンジで動きます。この幅は主に次の5つの要因で決まります。
- 返却条件：原状回復（部分復旧）かスケルトン返しか、また居抜き退去が可能かどうかで大きく変わる
- 造作・設備の量：空調増設・OAフロア・電気配線の量が多いほど増加
- 搬出条件：搬出経路の制限・エレベーター使用ルール・養生範囲
- 作業時間帯：夜間・休日指定があると割増料金が発生
- 産廃の種類と量：廃材の品目・重量・処分方法で処分費が変動
| オフィスの規模 | 坪単価の目安 | 規模別の概算費用 | 主な工事内容 |
|---|---|---|---|
| 小規模（〜30坪／約100㎡） | 3万〜10万円/坪 （約9,000〜30,000円/㎡） |
概算：約90万〜300万円 | 壁・天井補修、タイルカーペット貼替、パーティション・サイン撤去、追加配線・照明の撤去 |
| 中規模（〜60坪／約200㎡） | 3万〜10万円/坪 （約9,000〜30,000円/㎡） |
概算：約180万〜600万円 | OAフロア補修・復旧、大規模間仕切り撤去、電気・空調増設分の撤去・復旧 |
| 大規模（60坪／約200㎡〜） | 3万〜10万円/坪 （約9,000〜30,000円/㎡） |
概算：約180万円〜（上限なし） | 安全管理・工程の複雑さで単価が上がることも。夜間作業・アスベスト対応で大幅増も |
※上記は概算目安です。必ず現地調査・相見積もりで確定してください
- 夜間・休日作業指定：ビル規則で昼間作業不可の場合、深夜労働に伴う法定割増に加え、警備・管理者立会い・搬出時間制限・短時間施工などの条件により、工事全体の見積もりが上がることがあります。
- 共用部の養生が大きい：長距離養生・エレベーター複数台・養生材の指定など
- 搬出制限が厳しい：台車禁止・手運び・時間窓が短いほど人件費が増加
- 空調・冷媒（フロン）回収：専門業者による回収工程が別途必要になるケース
- アスベスト調査・除去：解体・改修工事では、規模にかかわらず工事範囲の建材について石綿含有の有無を事前調査する必要があります。該当建材がある場合は、分析調査・届出・飛散防止措置・専門業者による除去が必要となり、費用が大きく増加することがあります。
- ビル指定業者縛り：相見積もりが効きにくく、費用交渉の余地が限られる
店舗の原状回復費用（業種別の目安）
店舗の退去費用は業種・設備の複雑さによって大きく変動します。特に飲食系は厨房・給排水・ダクトなど撤去対象が多く、物販・サービス系は設備が軽いため費用が読みやすい傾向があります。一方で、居抜きで次の借主へ内装・設備を引き継げる場合は、撤去範囲を抑えられるため、最も費用を抑えられやすい方法のひとつです。
| 業種・店舗タイプ | 坪単価の目安 | m²単価の目安 | 20坪あたりの概算費用 | 費用が増えるポイント |
|---|---|---|---|---|
| 物販（一般小売） | 3万〜8万円/坪 | 約9,000〜24,000円/㎡ | 60万〜160万円 | 什器・棚の撤去処分量が多い時。外部看板・サイン撤去も要確認。居抜きで什器を引き継げる場合は費用を抑えやすい |
| アパレル | 4万〜10万円/坪 | 約12,000〜30,000円/㎡ | 80万〜200万円 | 壁面造作・間接照明・フィッティングルーム。タイル・鏡など装飾が多いほど増加 |
| エステサロン | 4万〜12万円/坪 | 約12,000〜36,000円/㎡ | 80万〜240万円 | 個室の間仕切り・造作（棚・カウンター）の量。洗面など給排水があると撤去が増える |
| 美容室・理容室 | 5万〜12万円/坪 | 約15,000〜36,000円/㎡ | 100万〜240万円 | 給排水配管の復旧、シャンプー台撤去、鏡壁面の撤去。居抜きで設備を引き継げる場合は費用を抑えやすい |
| カフェ・軽飲食 | 5万〜12万円/坪 | 約15,000〜36,000円/㎡ | 100万〜240万円 | カウンター造作・給排水あると上振れ。看板撤去も要注意 |
| レストラン | 6万〜15万円/坪 | 約18,000〜45,000円/㎡ | 120万〜300万円 | 厨房機器・給排水・排気フードの撤去。設備量が増えるほど高額化。居抜き退去ができると大きく抑えられる可能性あり |
| 居酒屋 | 8万〜18万円/坪 | 約24,000〜54,000円/㎡ | 160万〜360万円 | 個室の間仕切り撤去が多いほど産廃量も増加。居抜きで造作を引き継げる場合は削減効果が大きい |
| ラーメン店 | 8万〜20万円/坪 | 約24,000〜60,000円/㎡ | 160万〜400万円 | 油・湯気・熱で劣化しやすく、排気設備・給排水の汚れがコストに直結 |
| 焼肉店 | 10万〜25万円/坪 | 約30,000〜76,000円/㎡ | 200万〜500万円 | ダクト撤去・屋外配管・油汚れ清掃で上がりやすい代表格。居抜きでも設備状態によっては一部撤去が必要 |
| 医療・クリニック | 10万〜20万円/坪 | 約30,000〜60,000円/㎡ | 200万〜400万円 | 医療ガス配管、電気設備、防音・感染対策設備の撤去・復旧 |
※本記事の費用相場は2026年5月時点の一般的な目安です。地域・業者・工事内容によって変動します。最終的な費用は必ず現地調査・見積もりにてご確認ください。m²単価は1坪＝約3.3㎡として換算した目安です。
設備量、搬出条件（夜間工事・養生など）によって上下します。
大型商業施設や高グレードオフィスビルでは、貸主が指定した業者のみ施工可能とする「指定業者制度」を設けていることがあります。指定業者は競合が少ないため費用が高くなりやすく、物件条件や工事内容によっては、市場相場より割高になるケースがあります。入居時の契約書で指定業者の条件を必ず確認してください。
B工事・C工事区分と費用への影響（商業施設・大型ビル）
百貨店・ショッピングモール・複合商業施設に入居している場合、A工事・B工事・C工事の区分が退去時の原状回復費用に直結します。自分の工事がどの区分に該当するかによって、業者選択の自由度と費用規模が大きく変わります。
| 区分 | 発注者 | 施工業者 | 借主の費用負担 | 退去時の主な影響 |
|---|---|---|---|---|
| A工事 | 貸主（施設） | 貸主指定 | なし | 借主に費用は発生しない |
| B工事 | 借主が申請 | 貸主指定のみ | あり（高額化しやすい） | 空調・消防設備の原状回復は指定業者が担当→高額になりやすい |
| C工事 | 借主 | 借主が自由選択 | あり | 内装造作・什器は借主が業者選択可→相見積もりで削減できる |
※商業施設・大型オフィスビルで多く見られる区分。小規模物件では区分がない場合も多い
- B工事（空調・消防・電気幹線など）は退去時も貸主指定業者が施工するため、市場相場より割高になりやすい
- 商業施設では閉店後・夜間での工事が義務付けられることがあり、夜間割増料金（通常の30〜50%増）が別途発生するケースも多い
- 入居時にB工事の対象範囲を明確にしておかないと、退去時に予想外のコストが発生する
3. 費用が高くなりやすいケース
以下のケースに当てはまると、原状回復費用が相場を大きく上回ることがあります。事前に把握しておきましょう。
- 店舗のスケルトン工事（厨房設備あり）：厨房・ダクト・配管の撤去復旧で費用が大幅に増加
- 居抜き退去が認められない：内装や設備を次の借主に引き継げない場合、撤去・処分・運搬費が発生し、費用が大きくなりやすい
- 入居年数が短い：使用期間が短く内装投資を十分に回収できていない状態での退去は、工事費の負担感が大きい
- 高グレード物件（外資系テナントビル・ハイグレードオフィス）：使用材料の単価が高く、修繕費も割高になりやすい
- カビ・水濡れを放置した：下地まで腐食している場合、大規模な修繕が必要になる
- 壁・床に大きな損傷がある：下地ボードまで達する損傷は内装材だけでなく下地修繕費用も発生する
- 設備（空調・電気）を許可なく改造・増設した：原状に戻すための撤去・復旧工事が追加で発生する
- 契約書の特約で借主負担項目が多い：エアコン交換・設備撤去費用などが特約で全額借主負担になっているケース
- 退去が急ぎ・短期工程：急ぎの工事は割増料金になることがある
- 商業施設での夜間・閉店後施工義務：ショッピングモール等では夜間・営業時間外の工事が義務付けられるケースがあり、通常の30〜50%増しの割増料金が発生することもある
4. 原状回復費用の見積もりの読み方・チェックポイント
見積もりを受け取ったら、以下のポイントを確認しましょう。内容をしっかり精査することで、不当な請求を防げます。
チェックポイント①：工事の内訳が明示されているか
見積書には、工事の内訳が明確に分けて記載されている必要があります。「一式○○万円」といった大括りの見積もりは要注意です。
チェックポイント②：廃材処理費・諸経費の内訳
店舗・オフィスの場合、「廃材処理費」「産業廃棄物処理費」が別途発生します。
これらの単価・重量の根拠が明示されているか確認しましょう。相場からかけ離れた廃材処理費は、交渉の余地があります。
チェックポイント③：修繕箇所の面積・数量が明記されているか
「壁紙張替え 一式 15万円」ではなく、「壁紙張替え ○㎡×○○円/㎡」のように数量と単価が明記されているか確認します。数量の根拠があいまいな場合は、現地での計測を求めましょう。
- 面積・数量・単価が明記されているか
- 廃材処理費・諸経費の根拠が示されているか
- 入居時の状態（写真・チェックシート）と照らし合わせて不当な項目がないか
5. 費用を抑えるための5つの方法
入居時に壁・床・天井・設備すべてを写真・動画で記録し、日付を残します。既存の傷・汚れを入居確認書に記載して管理会社の署名をもらうことで、「入居前からあった損傷」を証明できます。これだけで退去時の費用を大幅に抑えられることがあります。
産廃処分費・収集運搬費は「廃棄物の量」で決まります。退去前に使用中の厨房機器・什器・棚などを買取業者への売却・無償譲渡・早期処分で減らすだけで、産廃量とトラック台数が減り、工事費を抑えられます。見積もり時点での残置量が多いほど高くなりがちです。
特に店舗・オフィスの原状回復工事では、複数の業者から見積もりを取ることで20〜40%のコスト削減につながることがあると言われています。内装解体・スケルトン工事の専門業者は、総合リフォーム業者より安価で対応できるケースが多いです。
原状回復費用を抑えたい場合は、貸主や管理会社に居抜き退去が可能かを早めに相談しましょう。次の借主が内装・設備・什器をそのまま使える場合、解体範囲を減らせるため、原状回復費用を大きく抑えられる可能性があります。
特に飲食店・美容室・物販店など、設備や造作が多い店舗では、スケルトン返しよりも居抜き退去の方が費用を抑えられやすいケースがあります。ただし、居抜きで退去できるかどうかは、契約内容・貸主の承諾・次の借主の有無によって変わるため、自己判断で進めず、必ず事前に確認しましょう。
退去直前に動き始めると、工事日程が詰まって割増料金が発生するだけでなく、複数業者への相見積もりや居抜き退去の相談も間に合わなくなります。退去日（鍵返却日）から逆算して、少なくとも2〜3か月前には業者選定・見積もり依頼を開始しましょう。
特に年度末（3月）・大型連休前は業者が混雑して費用が上がりやすい時期です。また商業施設では夜間・閉店後施工が義務付けられることも多く、工期が想定より長くなるケースもあります。退去の意思が固まった時点で動き出すことが費用削減と工事の確実性につながります。
6. 借主・貸主の費用負担の境界線
費用を正確に把握するには、「何が借主負担で、何が貸主負担か」を理解することが欠かせません。以下の表に主要な事例をまとめました。
| 損傷・状態 | 負担区分 | 理由・ポイント |
|---|---|---|
| 内装造作の改造・追加施工による損傷 | 借主負担 | 借主が許可なく改造した場合は原状回復義務あり |
| 設備（空調・電気・給排水）の自然故障 | 貸主負担 | 借主の過失によらない自然消耗 |
| 設備の過剰使用・不適切操作による故障 | 借主負担 | 借主の管理義務違反 |
| 重量物設置による床・躯体の損傷 | 借主負担 | 通常使用を超えた損耗 |
| 看板・サイン類の撤去跡による壁面損傷 | 借主負担 | 借主が設置した造作物による損傷 |
| 排水管理不足による配管腐食・水漏れ損傷 | 借主負担 | 手入れ不足・管理義務違反 |
| 建物構造上の問題による雨漏り・ひび割れ | 貸主負担 | 借主に帰責性のない損傷 |
| 飲食店の厨房・ダクトの著しい油汚れ・腐食 | 借主負担 | 清掃義務違反・通常使用を超えた損耗 |
| 次テナント向けリノベーション・グレードアップ | 貸主負担 | 借主の原状回復義務の範囲外 |
| 次の借主が引き継ぐ内装・設備 | 貸主承諾・契約条件による | 居抜き退去として合意できる場合は撤去不要となることがあり、費用を抑えられる可能性がある |
※事業用物件では、居住用賃貸を前提とした国交省ガイドラインの考え方をそのまま当てはめられないケースがあります。
最終的な負担区分は契約書の内容が優先されます。居抜き退去を希望する場合も、必ず貸主の承諾を得ましょう。
7. よくある質問（FAQ）
Q. 管理会社から見積書が届きましたが、明細が「一式○○万円」しか書かれていません。これでもサインしていいですか？
A. サインする前に内訳の開示を求めましょう。借主・貸主の負担区分、各修繕箇所の面積・単価が明記されていない見積もりは、後のトラブルにつながります。「内訳を書面で提示してください」と要求することは借主の正当な権利です。
Q. 原状回復工事は自分で業者を探してもいいですか？
A. 契約書に「指定業者以外不可」と記載されていない限り、自由に業者を選べます。専門業者に依頼することで費用を大幅に抑えられるケースが多いので、複数社への相見積もりをおすすめします。
Q. 居抜き退去にできれば、原状回復費用は安くなりますか？
A. はい。居抜き退去が認められ、次の借主が内装・設備・什器を引き継ぐ場合は、解体費・産廃処分費・運搬費を大きく抑えられる可能性があります。特に飲食店・美容室・物販店など、造作や設備が多い店舗では費用削減効果が出やすいです。ただし、貸主の承諾や次の借主との合意が必要なため、早めに確認しましょう。
8. まとめ
店舗・オフィスの原状回復費用は「業種・物件規模・設備の複雑さ・業者の選び方」によって大きく変わります。
相場を把握していないと、指定業者の高額請求に気づかないまま支払ってしまうリスクがあります。
- 店舗・オフィスは坪単価2万〜25万円、m²単価では約6,000〜76,000円/㎡と幅広く、業種・設備の複雑さで大きく変動
- 居抜き退去が認められる場合は、内装や設備を撤去せずに済むため、最も費用を抑えられやすい方法のひとつ
- 指定業者の見積もりは物件条件や工事内容によって市場相場より割高になるケースがあるため、可能であれば他社との比較を
- 見積もりは「借主・貸主の内訳」「数量・単価の明記」「廃材処理費の根拠」「居抜き退去の可否」を必ず確認
- 費用を抑えるには早めの退去予告・相見積もり・居抜き退去の相談・内装解体専門業者の活用が重要
退去の際は焦らず、相場を把握したうえで根拠のある交渉を行うことが、適正な費用清算への近道です。
原状回復・スケルトン工事・内装解体が必要な方は、早めに専門業者へ相談することをおすすめします。
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MODEReNO ～原状回復・解体工事のモドリーノ～
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愛知で事業用物件の原状回復工事
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