飲食店の原状回復費用相場はいくら？厨房・グリストラップ撤去まで解説

「閉店・移転が決まったが、飲食店の原状回復費用はどのくらいかかるのだろう」

「厨房設備があるので、普通の店舗より高くなるのでは」

——飲食店の退去を控えたオーナー様から、こうした相談をよくいただきます。

飲食店は厨房設備・グリストラップ・排気ダクト・厨房土間など専門的な設備や施工が入っていることが、一般的な物販店舗の原状回復と大きく異なる点です。相場を知らずに見積もりを受け取ると、金額が適正かどうか判断がつきません。

本記事では、飲食店の原状回復費用相場を坪単価で解説し、厨房設備によって費用が変わる理由に加え、費用が大きく上がりやすい厨房土間コンクリートのハツリ工事、保健所・消防署への手続き、居抜き売却との関係、費用を抑えるコツまでまとめました。

閉店・移転を検討している方はぜひ参考にしてください。

1. 飲食店の原状回復とは？内装解体・スケルトン解体との違い

飲食店の原状回復とは、厨房設備・排気ダクト・グリストラップ・厨房土間・内装の床材や壁材・看板などを撤去し、契約で定めた状態に戻す工事のことです。

カフェ・喫茶店から居酒屋・焼肉店まで、業態や厨房の規模によって撤去範囲は大きく変わります。

見積もりを比較する際は、「内装解体」「スケルトン解体」「原状回復工事」を混同しないことが重要です。契約書でどこまで戻す義務があるかによって、必要な工事の範囲と費用が大きく変わります。

2. 飲食店の原状回復費用相場｜坪単価・厨房の有無別の目安

飲食店の原状回復費用は、店舗全体の坪単価だけでなく「厨房の有無・規模」「グリストラップ・ダクトの数」「厨房土間コンクリートの撤去範囲」によっても大きく変動します。

店舗規模別の総額目安

厨房設備・什器の扱いについて

飲食店の原状回復で見落とされやすいのが、グリストラップ・排気ダクト内部の油汚れの清掃・処分に加え、厨房土間コンクリートのハツリ・搬出・処分が別途費用として発生しやすいという点です。また厨房機器の多くはリース契約であることも多く、解体業者による廃棄物処分ではなくリース会社への返却が必要になるケースがあります。

※契約中のリース機器を誤って解体業者が処分してしまうと、リース会社への損害賠償が発生する場合があります。解体前に必ずリース契約の有無と返却条件を確認してください。

3. 飲食店の原状回復費用が変わる業態特有の理由

飲食店の原状回復費用は、他の業態と異なる要因で変動します。見積もりの内容を精査する際の参考にしてください。

① グリストラップ・厨房排水設備の撤去

厨房には油分を含む排水を処理するグリストラップ、専用の排水配管が設置されています。内部の清掃・適正処理を行ったうえでの撤去が必要なため、一般的な排水設備の撤去より手間がかかります。

② 排気ダクト・換気設備の撤去

天井裏を通る排気ダクトは油汚れが付着していることが多く、撤去だけでなく内部洗浄・産業廃棄物としての処理区分の確認が必要です。ダクトの本数・距離が長いほど工事範囲が広がります。

③ 厨房土間コンクリートのハツリ工事

飲食店の厨房では、給排水管やグリストラップを床下に通すため、既存床の上にコンクリートを打ち増して厨房床をつくっているケースがあります。厨房床のかさ上げ部分を撤去する場合や、床下の給排水管・グリストラップを撤去する場合など、原状回復の範囲によっては、この土間コンクリートを削り取る「ハツリ工事」が必要になります。スケルトン返しでは、より広い範囲のハツリが必要になるケースがあります。

ハツリ工事は、コンクリートを壊す作業だけでなく、発生したコンクリートガラの搬出・処分、床下の給排水管の撤去、騒音・振動への配慮なども必要になるため、飲食店の原状回復費用を大きく押し上げる要因のひとつです。厨房面積が広い、土間が厚い、搬出条件が悪いといった条件が重なるほど費用は上がりやすくなります。

内装を解体して初めて土間の厚みや床下配管の状況が分かることもあります。見積もりの段階で「厨房土間のハツリが含まれているか」「どの範囲まで撤去する想定か」を確認しておくと、工事後の追加費用を抑えやすくなります。

④ 防水・防火仕様の床材・壁材

厨房エリアは防水パン・防火仕様の壁材・不燃材の天井など、一般的な内装より施工基準の高い建材が使われていることが多く、撤去・処分の手間が増えます。建材の種類によって処分方法が変わるため、事前確認をしておくと工事がスムーズです。

⑤ 看板・外装・電飾サインの撤去

路面店の場合、看板・電飾サイン・庇（ひさし）などの外装部分も原状回復の対象になることがあります。電気配線の処理や高所作業が必要な場合、別途費用が発生します。配線処理を含めた事前確認があれば、当日の追加費用に驚くことは減らせます。

⑥ 空調・電気容量（厨房機器用の特殊配線）

厨房機器は一般的な店舗より大きな電気容量・専用配線を必要とすることが多く、電気設備の撤去・配線処理には専門業者との連携が必要です。電気工事業者との調整を含めて一括で進められると、日程も費用もまとめやすくなります。

⑦ 居抜き売却の可能性

次の借主が飲食店であれば、厨房設備をそのまま引き継ぐ「居抜き売却」によって原状回復費用そのものを抑えられる場合があります。飲食店は特に居抜き需要が高い業態のため、退去まで時間がある場合は検討する価値があります。

4. 原状回復費用と契約書の確認ポイント

テナント退去時に発生する「原状回復費用」と「内装解体」「スケルトン解体」は混同されやすいですが、範囲が異なります。どれがどのくらいかかるのかを理解しておくことで、退去時のトラブルを防げます。

原状回復費用の考え方

原状回復工事の費用は、「契約書でどこまで戻すか」によって大きく変わります。「スケルトン返し」が求められる場合と、入居時の状態に戻せばよい場合とでは、工事範囲・費用が数倍変わることもあります。

また、契約書の特約の内容によっても費用が変わります。

費用を左右する「契約書の特約」

事業用物件の原状回復では、契約書の特約内容が費用負担の範囲を決定します。特約の解釈次第で費用負担の範囲が大きく変わるため、契約書は工事前に必ず確認しておきたいところです。

よく問題になる特約は次のとおりです。

• スケルトン返し特約：退去時にスケルトン状態で返す義務が発生
• 指定業者特約：オーナー指定の業者しか使えず、費用の比較が難しい
• 全額借主負担特約：経年劣化・通常損耗分も借主が負担

5. 発注前に確認したい5つのポイント

① 工事範囲を明確にする

「内装解体」「スケルトン解体」「原状回復」のどれが必要なのかを契約書で確認し、業者に伝える工事範囲を明確にします。厨房設備・グリストラップの規模に加え、厨房床の高さや土間コンクリートをどこまで撤去するかも事前にすり合わせておきましょう。

② 同じ条件で複数社に見積もりを取る

撤去範囲・厨房設備の規模を明確にしたうえで、同じ条件で見積もりを比較することが重要です。オーナー指定業者しか使えない場合でも、第三者の業者から参考見積もりを取ることで、請求額が相場と大きく乖離していないかを確認できます。

③ 厨房機器のリース契約を先に整理する

厨房機器がリース契約かどうかを確認し、解体着工前にリース会社へ返却スケジュールを連絡しておくことで、工事日程との調整がスムーズになります。

④ 居抜き売却の可能性を確認する

次の借主が同業種（飲食店）であれば、厨房設備や内装をそのまま引き継ぐ「居抜き売却」によって原状回復費用そのものが不要になる場合があります。退去まで時間がある場合は検討する価値があります。

⑤ アスベスト調査を事前に行う

アスベスト事前調査は築年を問わずすべての解体・改修工事で法律上の義務です。特に2006年9月以前に建てられた建物は、天井裏・ダクト周辺・床下地にアスベスト含有建材が使われている可能性があるため、事前調査をする必要があります。

6. 特に注意が必要なケース

以下のようなケースでは、通常より工事内容が複雑になり、事前の確認・専門業者への相談が特に重要になります。

7. 退去・閉店までの流れ

退去予告日から逆算し、アスベスト調査（1〜3週間）→厨房機器のリース返却・見積もり調整→工事着工→完了確認、という流れを組むのが基本です。厨房設備の規模が大きい店舗は工事期間が長くなりやすいため、退去予告の3〜4か月前から動き始めると安心です。

8. 忘れずに行いたい行政手続き

飲食店の閉店・移転では、解体・原状回復工事とあわせて行政手続きも必要になります。届出を忘れると罰則の対象になる場合があるため、早めに確認しておきましょう。

※行政手続きの要否・提出期限は自治体・管轄消防署により異なります。詳細は必ず届出先の保健所・消防署にご確認ください。

9. よくある質問（FAQ）

10. まとめ

飲食店の原状回復費用について、まとめます。

閉店・移転を検討している方は、まず契約書で「どこまで戻す必要があるか」を確認し、厨房機器の返却手続きと解体工事のスケジュールを並行して進めましょう。特に厨房がある店舗では、見積書に「土間ハツリ」が含まれているか、どの範囲まで想定されているかを確認することが重要です。見積もりの内容や原状回復範囲の判断が難しい場合は、現地調査の段階で専門業者に相談しておくと、退去直前の追加費用や工期のずれを防ぎやすくなります。